全国二手房市场7月报：百城挂牌均价同比下跌8.5%

概要：

当前房地产市场呈现“供增需减”的显著特征：

供应端：百城二手房挂牌量同比激增11.58%，其中三四线（+13.26%）和新一线城市（+12.99%）增幅最大，深圳（+36.66%）、泉州（+119.42%）等个别城市挂牌量激增，反映业主抛售意愿增强。

需求端：找房热度指数同比下滑3.11%，所有城市层级均下跌，南通（-10.11%）、杭州（-5.81%）等二线和新一线城市需求萎缩严重，市场观望情绪浓厚。

价格与流动性：挂牌均价同比下跌8.5%，二线城市跌幅最大（-10.22%），厦门（-18.66%）、合肥（-14.74%）等城市价格承压明显；同时，挂牌时长同比延长5.23%，一线城市房源成交周期突破103天，流动性持续恶化。

主要特点：

1、挂牌走高与找房价格走低，虽然有以旧换新等政策持续发力，但购房者观望情绪浓厚，价格下行预期强化，形成\"越跌越不买\"的负反馈。

2、高能级城市（如北京、上海）价格韧性较强，但流动性风险上升（上海挂牌时长增12.23%）；弱二线及三四线（如厦门、扬州）面临\"量价双杀\"，部分城市（如泉州、绵阳）挂牌量暴涨但需求支撑不足，库存压力突出。

3、地方持续政策推出或执行，\"以旧换新\"（长沙、青岛）、房票安置（广州）、公积金松绑（哈尔滨）等政策，试图打通置换链条，不过政策施行效果以及执行力度需要观察。

一、

全国百城二手房挂牌量达258.56万套，同比增长11.58%，反映出当前房地产市场仍处于供需关系调整期。一方面，政策端持续推动存量房盘活（如“以旧换新”、旧改等），释放了部分房源；另一方面，购房者观望情绪可能加剧，导致房源消化周期延长。

政策因素：

近期政策集中于“以旧换新”、旧改和房票安置（如长沙、青岛、广州），或将推动二手房挂牌有所提升。不过核心城市中，深圳仍保持较高挂牌增速，深圳二手房向上置换冲动较强。

1、百城二手房挂牌量月度走势

2025年7月，百城二手房挂牌量258.56万套，同比去年增长11.58%；其中：

一线城市增加10.55%；新一线城市增加三四线城市增加12.99%；13.26%；二线城市增加9.52%。

2、百城二手房挂牌量同比变化

2025年7月二手房挂牌量同比变化，一线城市：深圳 (增幅36.66%)增幅最大，上海 上海 (跌幅0.35%)增幅最小；新一线城市：无锡 (增幅35.71%)增幅最大，宁波 (跌幅8.36%)跌幅最大；二线城市：泉州 (增幅119.42%)增幅最大，保定 (跌幅48.94%)跌幅最大；三四线城市：绵阳 (增幅109.50%)增幅最大，邯郸 (跌幅27.06%)跌幅最大。

二、百城二手房找房热度指数

百城二手房找房热度指数为70.92，同比下跌3.11%，延续了近几个月下降趋势。整体市场表现疲软，虽然本月二手房政策仍有不少城市持续推出或执行“以旧换新”、房票安置等政策，但购房者观望情绪仍较浓。

具体数据来看存在结构分化：

一线城市韧性较强（跌幅最小，-2.11%），得益于高能级城市人口流入和保值属性支撑；二线城市压力最大（-3.32%），部分城市产业转型滞后导致需求疲软；三四线城市（-3.07%）城市数量众多，反而有一些城市表现良好。

1、百城二手房找房热度指数走势

2025年7月，百城二手房找房热度指数为70.92，同比去年下跌3.11%；其中一线城市下跌2.11%，新一线城市下跌3.04%，二线城市下跌3.32%；三四线城市下跌3.07%。

2、百城二手房找房热度指数同比变化

2025年7月二手房找房热度指数同比变化，一线城市：北京 (下跌4.91%)跌幅最大，上海 (下跌0.47%)跌幅最小；新一线城市：杭州 (下跌5.81%)跌幅最大，郑州 (下跌0.58%)跌幅最小；二线城市：南通 (下跌10.11%)跌幅最大，哈尔滨 (下跌0.93%)跌幅最小；三四线城市：常德 (下跌6.79%)跌幅最大，三亚 (下跌1.22%)跌幅最小。

二、

百城二手房平均挂牌时长同比增加5.23，反映出当前房地产市场交易节奏放缓，买方观望情绪浓厚。这一现象的原因仍然是宏观经济承压以及缺乏有效政策调节有关，虽然本月有推出和执行一些政策，但是存在力度较弱以及出台到执行落地的时间差问题。目前的政策导向：

本月多地推出的“以旧换新”、房票安置、公积金优惠等政策（如长沙、青岛、哈尔滨），旨在打通一二手房交易链条，但政策落地见效需时间，短期尚未充分反映在数据中。

1、百城二手房挂牌时长走势

2025年7月，百城二手房挂牌时长为92.99天，同比增加5.23%；其中一线城市挂牌时长103.13天，同比增加9.18%，新一线城市挂牌时长89.74天，同比增加7.96%，二线城市挂牌时长87.07天，同比增加3.00%；三四线城市挂牌时长96.56天，同比增加增加5.40%。

2、百城二手房挂牌时长同比变化

2025年7月二手房挂牌市场同比变化。一线城市：上海增幅最大（12.23%），广州增幅最小（6.10%）；新一线城市：郑州增幅最大（47.49%），南京出现回落（-10.30%）；二线城市：南宁增幅最大（32.44%），泉州出现回落（-49.49%）；三四线城市：咸阳增幅最大（46.33%），银川出现回落（-25.35%）。

三、

2025年7月全国二手房市场呈现稳定下行趋势，百城挂牌均价同比下跌8.5%，购房者信心不足，供需关系偏向买方市场。政策方面的“以旧换新”、房票安置（如长沙、青岛）、保障性租赁住房改造（如福州）等政策，会一定程度提高市场需求，为价格起到一定的支撑作用。

城市能级分化特征：

一线城市跌幅相对较小（7.36%）：得益于经济韧性、优质资源集中及政策托底（如城中村改造），但高房价仍抑制需求释放。

二线城市跌幅最大（10.22%）：部分城市由于经济持续下行，受到影响较大，叠加之前价格上涨过快，导致泡沫挤出效应。

三四线城市跌幅较稳（8.04%）：人口外流、库存压力长期存在，但基数较低，部分城市由于未受到较大的泡沫化，反而影响小于二线城市。

1、百城二手房挂牌均价走势

2025年7月，百城二手房挂牌均价为12140元/平方米，同比下跌8.50%；其中一线城市挂牌均价48015元/平方米，同比下跌7.36%，新一线城市挂牌均价16685元/平方米，同比下跌7.58%，二线城市挂牌均价12102元/平方米，同比下跌10.22%；三四线城市挂牌均价8090元/平方米，同比下跌8.04%。

2、百城二手房挂牌均价同比变化

2025年7月二手房挂牌均价同比变化。一线城市：广州跌幅最大（8.56%），北京跌幅最小（4.83%）；新一线：合肥跌幅最大（14.74%），成都跌幅最小（1.06%）；二线城市：厦门跌幅最大（18.66%），贵阳跌幅最小（2.70%）；三四线城市：扬州跌幅最大（15.41%），大庆跌幅最小（1.73%）。

四、

广州

深圳

附：二手房政策梳理